Pokud se chystáte prodat nebo koupit majetek větší hodnoty a přemýšlíte nad tím, jak se co nejlépe zajistit, aby celá transakce proběhla dle Vašich představ a bez zbytečného stresu kolem, pak vězte, že mimo profesionálně připravené smluvní dokumentace, je nejspolehlivějším a v současnosti i nejosvědčenější prevencí před možnými komplikacemi při převodu nepochybně úschova kupní ceny u třetí osoby. Samozřejmě ne u souseda v trezoru nebo pod postelí, ale u osoby, která se některou z forem účelově vázané úschovy finančních prostředků zabývá profesionálně. Tou je v praxi nejčastěji notář, banka, za určitých zákonem předpokládaných podmínek realitní zprostředkovatel, nebo právě advokát.
Nemaje po ruce přesné srovnávací statistiky, dovolil bych si na tomto místě pouze tipnout, že s ohledem na cenovou dostupnost (ve srovnání s ostatními formami úschovy) je to právě úschova u advokátů (přesnější termín svěřenská správa majetku, který si ale dovolím z důvodu srozumitelnosti nahradit termínem „úschova“), která je v současnosti při převodech zejména nemovitostí nejčastější i nejběžnější formou zajištění naplnění práv obou stran kupní smlouvy. A to formou zajištění, z níž není není potřeba mít zbytečné obavy, neboť jde o činnost regulovanou právními předpisy v celé řadě aspektů; výkonem advokacie počínaje, podobou svěřenecké správy majetku konče.
V tomto směru je směrodatná zejména skutečnost, že každý advokát musí být ze zákona pojištěn pro případ odpovědnosti za újmu způsobenou klientovi (dále jen „profesní odpovědnost“) na částku v řádech milionů korun; od roku 2022 nejméně na částku 7.000.000,-Kč u advokátů vykonávající advokacii samostatně, nebo na částku minimálně 50.000.000,-Kč u společnosti s ručením omezeným. Naše pojištění profesní odpovědnosti je zpravidla velmi flexibilní, takže umožňuje navýšit si operativně minimální limit výše plnění z profesní odpovědnosti, čehož je možné využít za situace, kdy by měla být předmětem úschovy částka minimální zákonný limit převyšující. Nebojte se vyžádat u vybraného advokáta předem informaci o výši jeho minimálního limitu pojistného plnění. Nejpozději od roku 2022 by pak mělo být samozřejmostí, aby do základu pojistného krytí každého advokáta byla zahrnuta i tzv. ztráta z bezhotovostních převodů a advokátní úschovy.
Samotnou úschovu jakéhokoliv cizího majetku může advokát realizovat výhradně na základě písemné smlouvy s klientem či klienty (v případě úschovy kupní ceny jde zpravidla o trojstrannou smlouvu), kterou musí uschovávat pro případ kontroly po dobu nejméně 10 let. Veškeré finanční prostředky mohou být v rámci advokátní úschovy přijaty výhradně na samostatný, zvláštní úschovní bankovní účet, na němž mohou být deponovány pouze prostředky z jedné konkrétní úschovy.
Peníze klienta jsou tak vždy uloženy odděleně od prostředků ostatních klientů a zejména samotného advokáta a nemohou být zahrnuty do pozůstalosti, majetkové podstaty při úpadku advokáta ani nemohou být předmětem exekuce, nařízené proti advokátovi.
Převzetí prostředků klienta do úschovy musí advokát vždy bez zbytečného odkladu zaevidovat formou hlášení do elektronické knihy úschov, zřízenou a provozovanou Českou advokátní komorou, která pak mj. i jejím prostřednictvím dohlíží nad realizací úschov jednotlivými advokáty. Ve vztahu k bance, u níž má advokát zřízen účet advokátní úschovy, je pak advokát dle zákona o bankách pro změnu povinen identifikovat skutečného vlastníka peněžních prostředků na účtu deponovaných (tím je vždy klient, nikoliv advokát), a to mj. i za účelem pojištění vkladu prostředků na tomto účtu. Veškeré operace s prostředky klienta musí být realizovány pouze na základě smlouvy a ze strany advokáta musí být všechny zdokumentovány tak, aby mohly být předloženy ke kontrole či klientovi na jeho vyžádání.
Samostatnou kapitolou pak je celá řada dalších povinností, které má advokát při úschově finančních prostředků stanovenou zákonem „proti praní špinavých peněz“ (dále jen „AML“), a to již nikoliv vůči klientovi, ale vůči orgánům státní správy a pro zajištění její role při kontrole praní špinavých peněz.
Advokátní úschova, zejména pak finančních prostředků, pak tedy je v souhrnu poměrně široce regulovanou službou, od začátku až do konce dozorovatelnou hned několika institucemi.
Její výhodou pak proti notářské úschově (regulované v zásadě velmi obdobně) je zejména větší dostupnost, a to jak zpravidla jak cenová, tak i místní, protože přeci jenom advokátů je výrazně více, než notářů, a na výši odměny se s většinou advokátů dohodnete mimo tarifní sazbu. V porovnání s bankovní úschovou nabízenou zpravidla formou jistotních nebo vázaných účtů je pak rovněž většinou cenově dostupnější a zejména proces uzavření úschovní smlouvy i její realizace je znatelně rychlejší a flexibilnější.
Mám-li závěrem přidat pro Vaši informovanost pár informací k vlastní praxi, pak aktuálně disponuji 5 samostatnými úschovními účty, přes něž mi aktuálně za roky 2020 až 2022 prošlo více než 41.000.000,-Kč.
Do úschovy přijímám částky do 10.000.000,-Kč; vyšší dle vzájemné domluvy a zpravidla po navýšení minimálního limitu pojistného plnění, které mám aktuálně nastaveno na 10.000.000,-Kč. Odměna za provedení úschovy (včetně zpracování příslušné smlouvy) činní od 4.000,-Kč do 10.000,-Kč dle výše uschovávané částky.
Při úschově kupní ceny při převodu nemovitostí přijímám do úschovy zpravidla i kupní smlouvu, určenou pro vkladové řízení na katastru nemovitostí, kterou v rámci zajištění určitého komfortu stran kupní smlouvy za ně v elektronické podobě podávám po složení kupní ceny do úschovy s návrhem na vklad příslušnému katastrálnímu pracovišti. Vše nejpozději do 5 pracovních dnů s tím, že o provedení jednotlivých kroků účastníky obratem písemně vyrozumívám e-mailem. O čerpání kupní ceny z úschovy pak vyrozumívám obě strany kupní smlouvy vždy s dostatečným předstihem.
Mgr. Jan Spáčil